הפינה המשפטית - מאת עו"ד רבקה רביד רובין

הסכם שכירות והוצאות החלות על מחזיק בפועל (בעלים/שוכר)

בשעה שכל יתר החברות יכולות לבצע פעולת ניתוק במקרה של אי תשלום, הרי שתשלום ארנונה משולם מראש ואינו תלוי בשימוש (למעט חריגים מאוד מסוימים) ואי תשלומו עלול לא רק להותיר חובות כבדים, אלא גם, במקרים מסוימים, לגרום לכך שבעל הנכס לא יוכל למכור את הנכס שבבעלותו עד שישלם את מלוא החוב לרשות המקומית.

אם כך, מיהו אותו "מחזיק" בנכס החייב בארנונה בגינו?

התשובה לשאלה זו קבועה בסעיף ההגדרות של פקודת העיריות (סעיף 1). לפי ההגדרה שם "מחזיק" הוא "אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון" (לגבי מועצות מקומיות ואזוריות קובע סעיף 19(א) לפקודת המועצות המקומיות כי " ארנונה המגיעה למועצה מקומית ניתנת לגביה לפי הדין בדבר גביית ארנונה המגיעה לעיריה, בשינויים המחוייבים לפי הענין").

הרשות המקומית שואבת את זכותה להטיל את החיוב בארנונה על המחזיק, מכוח חובתו בעל הנכס או המחזיק בו להודיע לרשות המקומית על כל שינוי בהחזקת הנכס – כך על מי שחדלו להיות בעלי או מחזיקי הנכס (סעיף 325 לפקודת העיריות), וכך על מי שנעשו בעלי או מחזיקי נכס (סעיף 326 לפקודת העיריות).

מכאן, שכל עוד לא נמסרה הודעה לרשות המקומית כי מאן דהוא מחזיק או חדל מלהחזיק בנכס, יחויב המחזיק הרשום או בעלי הנכס בארנונה בגין הנכס. לשון אחרת, עצם ההודעה על שינוי מחזיק בנכס, מפקיעה את חובת התשלום החלה על בעל הנכס או מחזיק אחר הרשום באותה עת.

בפסק הדין בעניין דור אנרגיה משנת 2008 נקבע כי נקבע כי לרשות המקומית אין חובה לברר באופן אקטיבי מיהו המחזיק בפועל של הנכס והיא רשאית לפעול ולחייב על פי רישומיה כל עוד לא דווח לה על שינוי. חובת הדיווח כאמור חלה על בעל הנכס או המחזיק בו.

עם זאת, נקבע בפסק הדין, בדעת רוב, כי בנסיבות חריגות בהן הגיעה אל הרשות הודעה כלשהי על שינוי מחזיק בנכס, ניתן יהיה לראות את המחזיק כמי שקיים את חובת ההודעה מעת שחדל להחזיק בנכס בפועל גם אם לא מסר על כך הודעה בכתב כנדרש.

עוד נידונה בפסק הדין סוגיית הידיעה של הרשות המקומית על החלפת מחזיק בנכס, כאשר מקור הידיעה הינו במחלקה אחרת (פיקוח/רישוי עסקים וכיו"ב) ולא במחלקת הגבייה – בעניין זה נקבע כי עצם ידיעתה של הרשות הופכת את חיוב המחזיק הרשום לבלתי סביר ואינו דר בכפיפה אחת עם חובת ההגינות, המוטלת על הרשות המקומית כנאמנת הציבור.

פסק דין נוסף בעניין פלקון משנת 2014, שב ודן בית המשפט העליון בידיעה הפוזיטיבית של הרשות המקומית, לפיה המחזיק בפועל של הנכס, אינו המחזיק הרשום. בית המשפט חזר והדגיש כי הרשות המקומית אינה רשאית להתעלם מראיות ברורות המעידות על החלפת מחזיקים בנכס ועליה לראות בעצם ההחלפה ובקיומו של מחזיק חדש, הודעה על עזיבת המחזיק הרשום/הקודם, גם היא לא ניתנה הודעה כזו בפועל. גם כאן הטיל בית המשפט חובה על הרשות המקומית לפעול על פי הלכת דור אנרגיה הנ"ל תוך הפעלת מידות של שכל ישר והגינות בסיסית.

יוצא אם כן, כי ההלכה הרווחת הינה שהרשות המקומית לא תוכל לתת לבעל נכס ליהנות מן ההפקר בגין מחזיק/שוכר שלא הודיע בכתב ובמפורש כי הוא אינו מחזיק עוד בנכס. עובדתית המחזיק עזב ולפיכך, חובת תשלום הארנונה מוטלת על כעת על בעל הנכס ולא אחר.

על כן, בבית המשפט נקבע כי אין כל מניעה עקרונית שהעירייה תפעל מיוזמתה לשנות את שם המחזיק בנכס גם מקום שבו לא נמסרה לה הודעה פורמאלית על חדילת חזקה בנכס, וזאת בהצטבר נסיבות שונות שיש בהן כדי להצביע על כך ששוכר הנכס, שנרשם כמחזיק, איננו עוד המחזיק בנכס. באותו מקרה נקבע כי מכלול הנסיבות הרלבנטיות העלו, כי השוכר נטש את הנכס ועל כן העירייה רשאית הייתה לרשום את הבעלים כמחזיק החל ממועד הביקורת האחרונה בנכס בה נמצא כי הוא ננטש ע"י השוכר, וזאת בהיות הבעלים בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. עם זאת נקבע גם שלא ניתן לחייב את הבעלים בארנונה רטרואקטיבית למועד המוקדם למועד הביקורת האחרונה כאמור. (פס"ד חברת חלקה 109 שניתן לאחרונה).

הודעה לרשות המקומית מקבלת משנה תוקף לנוכח זכותו הטבעית של בעל הנכס למכור את הנכס לאחר. מכירת זכויותיו בנכס מקימה את חובתו של בעל הנכס להמציא לקונה אישור הרשות המקומית בגין היעדר חובות המופנה לפנקסי המקרקעין ובלעדיו לא יוכל הקונה להעביר את הזכויות על שמו. המשמעות הישירה של היעדר היכולת להמציא אישור כאמור, עקב חובות הרובצים על הנכס (חובות אשר כאמור הותיר מחזיק אשר לא הודיע על כך לרשות המקומית) הינה כי בעל הנכס אינו יכול לעמוד בהתחייבויותיו על פי הסכם המכר ועלול להימצא בהפרה יסודית של ההסכם. לא אחת, ראינו בעלי נכסים משלמים ממיטב כספם חובות לרשות המקומית רק כדי לעמוד בהתחייבויותיהם כלפי רוכש הנכס, גם כשחובות אלה נוצרו בתקופת החזקה של שוכר שלא נתן הודעה כנדרש.

לאור האמור, מובן כי ישנה עדיפות שהודעות לרשות המקומית תעשנה באופן רשמי ומסודר ככל שניתן. עם זאת, אנו רואים, לעתים קרובות כי הודעות כאמור אינן מועברות לרשות המקומית כנדרש.

עשו כל שביכולתכם לדאוג לכך שהרשות המקומית תדע בכל רגע נתון מי המחזיק בפועל של הנכס שלכם, וזאת על מנת שלא תדרשו להוכיח החזקה כזו מאוחר יותר. למותר לציין כי הימנעות ממתן הודעה מסודרת כאמור עלול לגרור בסופו של יום חיוב של בעל הנכס בחובות שהצטברו על שמו.

כל עוד ניתנת הודעה בכתב ובמועד הנדרש לכך, הרי שנוצרים יחסים משפטיים בין הרשות המקומית למחזיק בפועל והרשות לא תוכל לטעון כלפי בעל הנכס כי לא עמד בחובתו.

יודגש כי מתן הודעה לרשות המקומית כאמור, אינו מתיימר להחליף את הצורך לקבל, בנוסף, בטחונות ראויים משוכר הנכס, אם באמצעות ערבות בנקאית, ערבים, שטר חוב וכיו"ב.